Nájdete nás na Facebooku

Kto je online

Momentálne online: 0 používateľov a 0 návštevníkov.
Počítadlo prístupov:


Problematika správy bytových domov v Bratislave

Krátka anylýza.

Nenájdeme v Bratislave snáď ani jeden bytový dom, kde by obyvatelia boli s výkonom správy úplne spokojní. Prevláda názor, že správcovské spoločnosti vykonávajú správu nezodpovedne,  nedostatočne sa venujú problémom domu a samozrejme, že so zverenými finančnými prostriedkami nehospodária zodpovedne, alebo v horšom prípade obyvateľov nenápadne okrádajú.
Vzrastajúca averzia voči správcovským spoločnostiam nás núti zamyslieť sa nad tým, prečo takýto stav nastal a ako ho zlepšiť.
Správu domov a bytov upravuje zákon č.182 z roku 1993 Z.z., ale správcovské firmy a ich podnikanie rieši len okrajovo.

Vývoj správcovských spoločností.

Vačšina správcovských spoločností (ďalej SS), tak ako ich dnes poznáme, vznikla po prevodoch štátnych-obecných bytov do osobného vlastníctva. A to buď ako úplne nové spoločnosti, ale takých je menšina, alebo transformáciou z pôvodne “komunistických “ SS na privátne spoločnosti, alebo prechodom pracovníkov z takýchto firiem do privátnych firiem. Z uvedeného vyplýva, že know-how zo správy budov v socializme pretrváva dodnes, pretože bývalí pracovníci a funkcionári socialistických správcovských spoločností sú dodnes činní v privátnych SS a aj v riadiacich funkciách. Niet divu, že systém správy a myslenia ľudí v minulom tisícročí pretrváva dodnes, a títo istí ľudia aplikujú svoje  pracovné postupy dodnes, veď tak boli naučení, presne v duchu známeho hesla socializmu : “kto nekradne, okráda vlastnú rodinu”.

Špecifikom SS je, že hospodária s relatívne veľkými objemami financií, spravujú nehnuteľné majetky v hodnotách miliónov eur a nepodliehajú zo strany štátu, alebo autorizovanej profesnej organizácie reálne nijakej kontrole. Pokiaľ chce človek podnikať ako automechanik, potrebuje výučný list a prax v trvaní niekoľkých rokov, architekti, lekári a podobne, potrebujú vysokú školu, prax mnoho rokov a sú kontrolovaní a musia byť členmi profesijnej komory. Podobné prísne kritéria vyplývajúce zo živnostenského zákona musia spĺňať  kominári, elektrikári, profesionálni vodiči a iní. Len na správu domov Vám stačí byť občanom Slovenskej republiky a dovŕšiť 18 rokov, spôsobilosť na právne úkony a čistý register trestov(bezúhonnosť).

Podľa 455/1991 Zb.
ZÁKON
zo dňa 2. októbra 1991
o živnostenskom podnikaní
(živnostenský zákon) je správa nehnuteľnosti voľná živnosť

MINISTERSTVO VNÚTRA SLOVENSKEJ REPUBLIKY SEKCIA VEREJNEJ SPRÁVY
odbor živnostenského podnikania
ZOZNAM
ODPORÚČANÝCH OZNAČENÍ VOĽNÝCH ŽIVNOSTÍ A ICH BLIŽŠIE VYMEDZENIE
Posledná aktualizácia: Február 2011
19.3.6 Sprostredkovateľská činnosť v oblasti služieb spojených so správou a prevádzkou nehnuteľností
25.1.1 Správa bytového a nebytového fondu
Obsahom sa podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov rozumie obstarávanie služieb spojených so správou bytového alebo nebytového fondu, ktorými sa zabezpečuje:
a) prevádzka, údržba, oprava a udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení
domu, priľahlého pozemku a príslušenstva,
b) služba spojená s užívaním bytu alebo nebytového priestoru,
c) vedenie účtu domu v banke,
d) vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných nedoplatkov
e) iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

Z uvedeného vyplýva, že na správu domov nemusíte mať ani maturitu, ani žiadne iné vzdelanie, žiadnu kvalifikáciu, žiadnu prax. To znamená, že správcovskú firmu si na Slovensku môže založiť hocikto. Je len paradoxom, že my, bežní občania,

takýmto firmám vkladáme do rúk dôveru na správu takých hodnôt, ako je naša vlastná strecha nad hlavou.

 

Ale poďme sa na to pozrieť bližšie.

Za príklad sme si vybrali bytový dom v Bratislave (Nové mesto), kde je cca 180 bytov. Celková plocha bytov je niečo cez cca 12 tisíc m2, čo je pri dnešných trhových cenách 1500 eur/m2 zhruba 20 miliónov EUR. Byt je síce Váš, ale spravuje to v rámci domu (väčšieho celku) správca, t.j. osoba, ako sme už vyššie spomínali, ktorá nemusí mať ani maturitu. Ak ho spravuje dobre (opravuje , rekonštruuje, skrášľuje), cena bytov v takejto nehnuteľnosti prirodzene rastie, a naopak, ak ho spravuje zle a dom chátra, cena bytov v takomto dome klesá. Takže napríklad, ak Váš správca zanedbá správu a dom chátra, takéto byty stratia na hodnote čo len 5% z trhovej ceny, čo však v celkovom objeme (všetkých bytov v dome) znamená, že Vás správca pripravil o skoro 1 milión eur.

Ďalej, priemerný mesačný predpis je cca 120 eur, t.j. x 180, čo je 21600  eur mesačne, 260 tisíc eur ročne, čo je zhruba 8 miliónov prepočítane na naše staré koruny ročne. Toto je suma s ktorou správca narába. Je len samozrejmé, že mnohí sa nechajú zlákať vidinou nelegálneho  a ľahko získaného zisku a z tohto objemu si odlejú niečo pre seba bokom. Ako to robia ? Okrem poplatku za správu cca 10 eur mesačne, správca hospodári  a rozúčtováva platby za
odvoz smetí, upratovanie, osvetlenie spol.priestorov, údržbu výťahov, havarijnú službu, deratizáciu, SÚV, TÚV, teplo, a samozrejme fond údržby a opráv, ktorý si dom tvorí a kde si ukladá peniaze na rekonštrukcie a opravy.

Správca v mene domu uzatvára zmluvy na jednotlivé rámcové činnosti (napr. údržby, havarijná služba) a na jednotlivé remeselnícke práce na opravu domu. Je síce pravda, že napríklad čiastku na opravu niečoho nad 3000 eur, musí konzultovať zo zástupcom domu a čiastky nad 15000 eur musí schváliť napríklad výkonný výbor zástupcov, ale šikovní správcovia si vedia dať rozpísať jednu faktúru na 9000 eur na tri malé po 3000 eur, a tým pádom žiadny súhlas nepotrebujú a zákazky zadajú spriatelenej firme, kde majú províziu za sprostredkovanie minimálne 10%. Je len samozrejmé že takých “spriatelených” firiem majú viac, takže sú Vám schopní na požiadanie predložiť “konkurenčné cenové ponuky” a tá VAŠA, akože vyšla najlepšie, takže vlastne správca konal vo vašom záujme a vlastne “ušetril Vaše peniaze”

Náplň práce, optimálne využitie potenciálu správcovských spoločností

Ako už z názvu vyplýva, správcovské spoločnosti by mali v prvom rade zabezpečovať správu. Poďme si bližšie povedať čo takáto správa zahŕňa:

1 údržba tech.častí a zariadení domu
2 renovácia a obnova častí a zariadení domu
3 komunikácia s obyvateľmi
4 zlepšovanie prostredia a kvality bývania
5 právny servis a uzatváranie zmlúv
6 komunikácia s tretími osobami, úrady a pod.
7 ekonomické činnosti, rozúčtovanie, fakturácie a pod.

Bohužiaľ sa výkon správy SS zúžil na 80% na vykonávanie ekonomicko – účtovníckych činností, a len 20% tvorí samotná činnosť na zhodnocovaní a renovovaní domu ako takého. Z praxe vieme, že SS vykonávajú väčší počet administratívnych a účtovných činností, ako technických. Takže správa objektu sa stáva len administratívnou činnosťou a reálne pre dom nespravia NIČ.

Samozrejme, určite existujú aj výnimky, zodpovedné spoločnosti s profesionálnym prístupom. Ak takú poznáte, alebo naopak máte negatívne skúsenosti,  napíšte nám. Na základe aj Vašich hlasov vytvoríme rebríček, hodnotenie spoločností, ktorý pomôže ďalším obyvateľom Bratislavy pri výbere správcu.

 

(6681)

Pridaj komentár