Nájdete nás na Facebooku

Kto je online

Momentálne online: 0 používateľov a 0 návštevníkov.
Počítadlo prístupov:

V tejto rubrike sme pre Vás pripravili prehľad vybraných správcovských spoločností, kde sme sa zamerali na dostupnosť informácií zverejňovaných na webových stránkach jednotlivých spoločností. Dostupnosť informácií pre širokú verejnosť považujeme za kľúčový faktor pri rozhodovaní sa o výbere vhodného správcu bytového domu.

Prehľad základných údajov, ktoré zverejňujú správcovské spoločnosti na svojom webe Vám prinášame spracované do tabuľky. O údaje (ktoré sme nevedeli zistiť z webovej stránky) sme následne jednotlivé správcovské spoločnosti požiadali prostredníctvom emailu. Výsledkom bolo, že len veľmi malé percento správcov nám údaje poskytlo, väčšina z nich na mail ani nereagovala.

Spracovanú tabuľku nájdete tu:

info spravcov na www strankach

V tejto rubrike Vám zároveň prinášame najčastejšie kladené otázky ohľadom správy bytových domov a s tým súvisiaceho Zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. V prípade, že máte inú otázku, na ktorú by ste privítali odpoveď, kontaktujte nás prostredníctvom formulára alebo emailom, Vašim dotazom sa budeme radi venovať.

Musí správca viesť samostatný účet za každý dom osobitne?

Áno, mal by. V rámci jedného bankového účtu by mal mať správca vytvorené dva analytické podúčty vo svojom účtovníctve, ktoré by preukazovali oddelenosť finančných prostriedkov – jeden na účely prijímania a platenia úhrad za plnenia voči dodávateľom služieb na zabezpečenie prevádzky domu, a druhý na akumulovanie finančných prostriedkov na výdavky spojené s prevádzkou a údržbou domu. Správca eviduje príjmy a výdavky pre každý dom, ktorý spravuje samostatne a izolovane od svojej podnikateľskej účtovnej evidencie.

ohrozené finančné prostriedky domov kumulované na účtoch v banke v prípade finančných ťažkostí správcu ?

Nie, nie sú. Ak sa správca dostane v dôsledku svojich podnikateľských aktivít do konkurzného konania, v rámci neho môže byť postihnutý len majetok patriaci správcovi, nie však majetok náležiaci vlastníkom. Ak by si z nich správca neoprávnene odčerpal časť finančných prostriedkov na svoje účty a tieto peniaze by sa v čase vyhlásenia konkurzu nachádzali na účtoch správcu, vlastníci by sa museli v čase vyhlásenia konkurzu buď domáhať  vylúčenia majetku z konkurznej podstaty, alebo by si prihlásili do konkurzu svoju pohľadávku z titulu bezdôvodného obohatenia.

Aký je princíp tvorby a použitia prostriedkov z Fondu opráv?

Vytváranie fondu prevádzky, údržby a opráv domu s bytmi a nebytovými priestormi vo vlastníctve je jednou z najdôležitejších povinností vlastníkov bytov a NP. Povinnosť vytvárať fond sa týka všetkých vlastníkov a vyplýva priamo zo zákona. Spôsob a oprávnenie nakladať s týmto fondom je nevyhnutné upraviť v zmluve o výkone správy presným určením zodpovednosti a miery rozhodovania správcu o spoločných finančných prostriedkov vlastníkov. Z titulu svojho postavenia by mal mať správca presne vymedzený rozsah použitia prostriedkov tak, aby táto miera použitia pokryla potrebu financovania operatívnych úkonov prevádzky a údržby domu. Malo by to predstavovať voľné použitie prostriedkov na zabezpečenie napr. periodických revízií výťahov, ich opravy, osvetlenie spoločných častí domu, prípadne mzdu upratovačky. Naproti tomu opravy domu, jeho zariadení, ktoré by mali rozsiahlejší charakter, ako napr. oprava strechy, omietnutie domu, zateplenie, výmena stúpačiek, vchodových brán a pod., nemôžu byť ponechané na svojvôli správcu. O týchto nepravidelných, investične náročných a niekedy aj zložitých opravách a údržbe spoločných častí a spoločných zariadení domu musia mať možnosť rozhodovať všetci vlastníci bytov a NP v dome. Zmluva o výkone správy by mala predovšetkým špecifikovať, v akom rozsahu má správca právo hospodáriť s prostriedkami fondu, resp. v akých prípadoch musia použitie prostriedkov z fondu schváliť napr. zástupcovia vlastníkov a kedy o takejto investícii musia rozhodnúť samotní vlastníci bytov a NP v dome.

Financovanie výdavkov z Fondu prevádzky, údržby a opráv je taxatívne vymedzené v § 10 bod 3) Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z.z. Ani samotní vlastníci bytov nemajú právo odhlasovať si iný účel použitia finančných prostriedkov z fondu, len ten ktorý je vymedzený zákonom.

Má správca povinnosť predkladať ročnú správu o svojej činnosti vlastníkom bytov a NP?

Áno má, a to každoročne v termíne do 31.5. kalendárneho roka za predchádzajúci rok. Túto povinnosť zaviedla novela č. 367/2004 Z.z., ktorá okrem uloženia povinnosti predloženia správy a vykonania vyúčtovania pre správcov, zaviedla ďalšie pozitívne zmeny z pohľadu vlastníkov. Pokiaľ ide o obsahové náležitosti správy o činnosti správcu, tými najdôležitejšími sú informácie :

  • o finančnom hospodárení domu, kde by mal byť uvedený najmä aktuálny stav finančných prostriedkov na účte fondu opráv,
  • o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, teda najmä uvedenie platnosti všetkých technických zariadení v dome na základe revíznych správ, zároveň by mala obsahovať aj prehľad všetkých realizovaných opráv v minulom roku ako aj plán opráv na nadchádzajúce obdobie. V rámci tejto položky sa v praxi uvádza aj prehľad poistných udalostí za uplynulý kalendárny rok týkajúci sa spoločných častí a spoločných zariadení domu,
  • o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu, napr. vznik, zmena alebo zánik zmlúv s dodávateľmi služieb, informácie o úvere a jeho zabezpečení, prípadne informácie o plánovanej vstavbe, nadstavbe alebo výstavbe, ktorých realizácia ovplyvní všetkých vlastníkov v dome.

Správca by mal správu vyhotoviť písomne a doručiť ju vo vlastnom záujme každému vlastníkovi na adresu trvalého pobytu, spolu s ročným vyúčtovaním použitia fondu prevádzky, údržby a opráv.

Aký je najčastejší dôvod reklamácie ročného vyúčtovania nákladov, ktoré vykonáva správca?

Väčšinou sú reklamácie spôsobené nedostatočnou informovanosťou vlastníkov, resp. nepochopením mechanizmu výpočtu jednotlivých položiek. Preto musí byť správca dostatočne znalý tejto problematiky, aby všetky nejasnosti, nezrovnalosti a námietky zo strany vlastníkov vedel zhodnotiť, posúdiť , a samozrejme náležite vyriešiť. V prípade, ak majú vlastníci akékoľvek pochybnosti voči správnosti postupu správcu pri vyúčtovaní plnení, môžu sa obrátiť na Slovenskú obchodnú inšpekciu alebo Štátnu energetickú inšpekciu s cieľom preverenia ročného vyúčtovania služieb. Tieto orgány v praxi spravidla kontrolujú správnosť rozpočítania tepla na ústredné vykurovanie.

Aké dokumenty musí správca odovzdať pri ukončení zmluvy na výkon správy domu?

V súvislosti s ukončením zmluvy (či už z dôvodu vypovedania zo strany domu alebo správcu), by mal správca odovzdať nasledovné dokumenty:

  • dvojstranné právne úkony uzavreté s dodávateľmi pravidelne sa opakujúcich služieb spojených s užívaním bytov a NP,
  • všetky osobitné písomné právne úkony uzavreté s tretími osobami na dodanie tovaru a služieb, zmluvy o dielo, zmluvy o úvere, vstavbe, nadstavbe , výstavbe a pod.,
  • všetky účtovné doklady – faktúry, na základe ktorých bolo plnené tretím osobám za dodávku tovaru alebo služieb, všetky ročné uzávierky a daňové priznania spoločenstva vlastníkov, dane z príjmu právnických osôb založených vlastníkmi v minulosti,
  • všetky vyúčtovania doručené vlastníkom bytov, spolu s ročným zúčtovaním za poskytnuté zálohové platby na služby spojené s užívaním bytu alebo NP,
  • všetky bankové výpisy o nakladaní s peňažnými prostriedkami na účtoch vlastníkov a o vykonaných platbách za byty a NP v dome,
  • kompletnú technickú dokumentáciu o technickom stave bytového domu,
  • všetky zápisnice zo zasadnutí vlastníkov bytov a NP, či už na ich schôdzach, alebo zhromaždeniach, všetky rozhodnutia rady zriadenej pri spoločenstve zriadenom v minulosti v dome, schválené predpisy na platby do fondu opráv a údržby bytového domu a zálohové platby za služby spojené s užívaním bytov a NP,
  • dokumentácia k súdnym sporom, ktoré viedol správca, v mene a na účet vlastníkov na súdoch, ale aj k iným správnym, či iným konaniam, v ktorých správca vlastníkov zastupoval.

Aké sú základné úlohy zástupcov vlastníkov?

Zástupcovia vlastníkov by mali v prvom rade kontrolovať činnosť správcu, hoci im táto povinnosť explicitne zo zákona nevyplýva. Z toho dôvodu by pri svojej činnosti mali najmä:

a, informovať vlastníkov bytov a NP v dome prostredníctvom vývesiek v každom vchode alebo iným vhodným a obvyklým spôsobom o všetkých dôležitých záležitostiach týkajúcich sa domu,

b, minimálne raz za šesť mesiacov predložiť vlastníkom správu o stave fondu opráv so súpisom použitia týchto finančných prostriedkov,

c, aktívne vyhľadávať informácie a oboznamovať sa s opatreniami na zlepšovanie ekonomiky a funkčnosti domu a po konzultácii so správcom ich predkladať schôdzi vlastníkov bytov na schválenie,

d, zúčastňovať sa na poradách, ktoré organizuje správca, a v spolupráci s ním pripravovať schôdzu vlastníkov bytov a NP, vrátane návrhov uznesení, ktoré sa majú na schôdzi prijať,

e, riadiť priebeh schôdze a po jej skončení prijať uznesenia v zákonnej lehote piatich dní od konania schôdze a obdobne spolupracovať so správcom pri organizácii a vyhlasovaní výsledkov písomného hlasovania,

f, pravidelne kontrolovať spolu so správcom spoločné časti a spoločné zariadenia domu, ich technický stav a fakturačné meradlá a na základe zistení potom spolu so správcom zostaviť návrh plánu opráv na najbližšie obdobie,

g, kontrolovať, či nájomcovia spoločných zariadení domu  a spoločných NP dodržujú podmienky uzavretých nájomných zmlúv,

h, objednávať u správcu opravy spoločných častí a zariadení domu, prípadne dodávku iných služieb pre potreby domu,

i, získavať referencie o dodávateľoch, ktorých ponúka správca na výkon prevádzky, údržby a opráv domu,  a prípadne navrhovať iných, zúčastňovať sa na výbere dodávateľa,

j, podľa svojich schopností a možností kontrolovať kvalitu dodávaných služieb, v zložitejších prípadoch ich kontroluje s technikom správcu,

k, kontrolovať správcu, ako plní svoje povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o výkone správy,

l, kontrolovať správnosť faktúr a stav nedoplatkov nielen vo vzťahu k dodávateľom služieb pre dom, ale aj prípadných nedoplatkov jednotlivých vlastníkov bytov a NP v dome,

m, uplatňovať voči správcovi reklamácie a požiadavky týkajúce sa ekonomiky domu a spoločných častí a zariadení, prípadne všetkých bytov,

n, oznamovať správcovi poistné udalosti, ktoré vzniknú na spoločných častiach a zariadeniach domu,

o, vykonávať odpočet pomerových meradiel energií v bytoch, NP a spoločných priestoroch domu podľa pokynov správcu, ak táto činnosť nie je zabezpečená inak,

p, podľa potreby a v súlade so zákonom vypracovávať a aktualizovať interné predpisy domu (napr. domový poriadok) súvisiace s jeho užívaním a po konzultácii so správcom ich predkladať schôdzi vlastníkov bytov na schválenie,

q, vykonávať drobnú údržbu pre potreby spoločných častí a zariadení domu (výmena žiaroviek, zámkov a pod.) v rozsahu dohodnutom podľa zmluvy o výkone správy,

r, sprístupňovať dom podľa potreby jednotlivým zmluvným dodávateľom vlastníkov, ak to neurobí technik správcu alebo iná poverená osoba,

s, viesť evidenciu a archív všetkých zápisníc zo schôdzi vlastníkov bytov, kópie zmlúv s dodávateľmi, údaje o nákladoch domu, inventár, korešpondenciu aspoň za uplynulých 5rokov, údaje o spotrebe, opravách a údržbe, zoznam vlastníkov bytov s telefonickým kontaktom, mená vlastníkov, ktorým sa poskytli kľúče od spoločných priestorov, viesť údaje o hospodárení s operatívnym fondom a pod.

t, v prípade rozhodnutia vlastníkov o zmene správcu by mal zástupca vlastníkov iniciatívne predložiť  vlastníkom bytov a NP najmenej tri ponuky od iných správcov ochotných prevziať správu v predmetnom bytovom dome.

Môže vlastník bytu nahliadnuť na požiadanie u správcu do dokumentov týkajúcich sa správy domu?

Áno, má právo na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv . Hoci zákon neustanovuje, v akej lehote má správca požiadavke vlastníka na nahliadnutie do dokladov vyhovieť,  mal by to tak spraviť bez zbytočného odkladu, v rámci vyhradených úradných hodín v mieste svojho sídla. Ak má správca uloženú dokumentáciu na inej prevádzke, alebo má náhle a neodkladné povinnosti, mal by vlastníkovi oznámiť náhradný termín sprístupnenia dokumentov.

Môže správca, spoločenstvo alebo nimi poverená osoba nariadiť vlastníkovi bytu alebo NP vykonanie opravy alebo úpravy v byte alebo NP?

Nie, nemôže, nakoľko by sa jednalo o zasahovanie do výkonu vlastníckeho práva. Vlastník bytu je povinný na svoje náklady byt a NP udržiavať v stave spôsobilom na riadne užívanie, čo znamená najmä včas zabezpečovať jeho údržbu a opravy, či už sa jedná o práce hygienického, estetického charakteru  alebo technického charakteru (napr. opravy a výmeny vodovodných batérií, výmena WC, poškodenej odtokovej rúry, radiátora, či iného vykurovacieho telesa, údržba a opravy plynového sporáku a pod.). Ak by však nastala situácia, že stavebnotechnický stav bytu alebo NP by vážne ohrozoval riadne užívanie spoločných častí a spoločných zariadení v dome alebo riadny výkon práv ostatných vlastníkov v dome, bolo by možné požiadať stavebný úrad o začatie  konania o vydanie príslušného rozhodnutia na odstránenie závad formou nariadenia tzv. udržiavacích prác.

Kedy je povinnosťou vlastníka sprístupniť byt alebo NP?

V prvom rade musí byť definovaný účel vstupu do bytu, ktorý právna norma predvída:

  • j. prístup vyžaduje nutnosť obhliadky (napr. v súvislosti s plánovanou opravou alebo výmenou spoločných častí a spoločných zariadení domu alebo s vypracovaním znaleckého posudku v súvislosti s dražbou bytu alebo NP alebo
  • opravy, ktorú si vlastník nezabezpečí sám alebo
  • ide o opravu spoločnej časti, spoločného zariadenia domu, ktoré sú prístupné len z bytu dotknutého vlastníka (spravidla ide o opravu stúpacích rozvodov vody, kanalizácie či kúrenia, ventilov na stúpačkách alebo opravu strechy, povaly, balkóna, lodžie, terasy, alebo
  • ide o montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a NP a odpočet nameraných hodnôt.

Sprístupnenie bytu alebo NP sa musí vykonať na požiadanie, na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere. V prípade vážnych havárií na spoločných častiach a spoločných zariadeniach, ktoré sú prístupné len z bytu vlastníka, je potrebné vykonať ich opravu čo najskôr, bez  nutnosti dodržania nejakej formy či lehoty.

Zdroj: Zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov s komentárom

(0)